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"GOGOGO大但人文艺术包子铺",来源：@财联社APP微博财联社9月10日讯（记者史思同）又一轮储蓄国债来了。9月10日，2024年第七期和第八期储蓄国债(电子式)正式开售，发行截止时间为9月19日。与同期凭证式一致，此次新一轮电子式储蓄国债利率也迎来了20个基点的下调，分别为三年期2.18%、五年期2.3%，合计最大发行额度450亿元。在业内人士看来，储蓄国债利率主要受当前货币环境、利率整体走势以及市场供需等多重因素影响，综合来看，后续利率仍存在进一步下调的可能。不过即便如此，当前储蓄国债利率仍远高于部分银行同期挂牌利率，在低利率环境及市场低风险偏好下，储蓄国债仍备受投资者青睐。“这次发行的是电子式的储蓄国债，手机银行或者柜台都可以买，目前买的人还是挺多的。”某大行客户经理表示。新一轮电子式储蓄国债即将开售具体来看，两期国债均为固定利率、固定期限品种，合计发行规模为450亿元。其中，第七期国债期限为3年，票面年利率为2.18%，最大发行额为225亿元；第八期国债期限为5年，票面年利率为2.30%，最大发行额为225亿元。与此前一致，本次两期国债由40家银行通过网点柜台，以及网上银行或手机银行代销，单一个人国债二级托管账户购买每期国债不得超过300万元。从计息方式来看，投资人购买的两期国债从9月10日起息，按年付息，每年9月10日支付利息，到期后偿还本金并支付最后一次利息。值得一提的是，相比今年前六期而言，此次新一轮电子式储蓄国债利率进一步下调，下调幅度与此前第七期和第八期凭证式储蓄国债利率保持一致。据了解，2024年前三轮（共六期）凭证式及电子式储蓄国债利率均为三年期2.38%、五年期2.5%。直到8月份，第四轮（第七期和第八期）凭证式储蓄国债发行，利率降至三年期2.18%、五年期2.3%，而新一轮电子式储蓄国债利率也随之调整。“储蓄国债利率下调，主要和7月降息后广谱利率中枢整体下降有一定的关系，也是利率市场化推进的表现。”首席经济学家明明认为，储蓄国债利率的定价主要取决于当前货币环境、利率整体走势以及市场供需等多重因素。综合来看，后续储蓄国债利率存在进一步下调的可能。就在此前7月22日，人民银行公布彼时新一期贷款市场报价利率LPR，将1年期LPR、5年期LPR分别下调10个基点至3.35%、3.85%。随后，LPR下调进一步传导到银行负债端，国有大行再次掀起新一轮存款利率下调，其中3年、5年定存挂牌利率分别降至1.75%、1.8%。居民投资储蓄国债热情难减实际上，即便利率有所下调，当前储蓄国债利率仍远高于国有大行等部分银行同期挂牌利率。而从利率下调后的两期凭证式储蓄国债销售情况来看，此次利率下调似乎并未降低居民对储蓄国债的投资热情。财联社记者从建行、招行等多家银行处了解到，当前投资者对储蓄国债依旧颇为青睐，其中凭证式储蓄国债只能在柜台购买，不少投资者都是一早去网点排队；而电子式储蓄国债可在手机银行或是柜台购买，也需要“拼手速”。“这次发行的是电子式的储蓄国债，手机银行或者柜台都可以买，今天上午开售，与往常差不多，还是抢的挺快的。”某大行客户经理表示。“国债火爆主要还是和当前投资渠道较窄、居民风险偏好下降等因素有关。”在甬兴证券固收首席分析师郑嘉伟看来，近年来，随着权益市场震荡日益常态化，投资者整体风险偏好明显下降，但在当前低利率环境下，高性价比的中低风险产品较为稀缺；与此同时，银行存款利率持续下行，以及大额存单等高息存款产品不断调整，今年以来，收益稳健且利率相对较高的国债愈发受到投资者关注。值得一提的是，今年以来，债券市场持续走强，上半年行业整体普遍取得较好投资收益，与此同时，国债也在延续加快发行。据财联社记者梳理，除储蓄国债以外，9月份以来，财政部已接连发行三期（五十一期至五十三期）记账式贴现国债，期限分别为63天、182天、91天，招标面值总额合计为1450亿元。同时，对2024年记账式附息（十六期）国债（3年期）进行第一次续发行，面值总额1370亿元，利率为1.62%；对2024年超长期特别国债（四期）（30年期）进行第三次续发行，面值总额600亿元，票面利率为2.47%。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"GOGOGO大但人文艺术包子铺",　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今--**--　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。　　据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。　　楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。　　对于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。　　楼市呈现“量升价跌”趋势　　回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋势。　　据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。　　但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。　　就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。　　十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。图片来源：图虫创意　　“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。　　另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。　　据香港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。　　内地买家较高峰期大幅减少近七成　　此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。　　据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。　　不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。内地买家登记数量走势图图片来源：中原地产　　但值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。　　比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。　　据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVOLAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。　　“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。　　“专才”计划带动租金上升　　在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。　　在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。　　尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。　　“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。中原城市租金指数走势图图片来源：中原地产　　香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。　　仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上升。　　近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。　　而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。　　另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。　　“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。　　此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。　　减息或让香港楼价“止跌回升”　　对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。　　“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。　　在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。　　这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件。　　摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。图片来源：图虫创意　　不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。　　美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。　　成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时刻。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：翠海菱

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