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"法国空乘电影高清视频播放下载",　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。　　据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。　　楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。　　对于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。　　楼市呈现“量升价跌”趋势　　回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋势。　　据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。　　但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。　　就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。　　十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。图片来源：图虫创意　　“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。　　另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。　　据香港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。　　内地买家较高峰期大幅减少近七成　　此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。　　据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。　　不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。内地买家登记数量走势图图片来源：中原地产　　但值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。　　比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。　　据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVOLAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。　　“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。　　“专才”计划带动租金上升　　在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。　　在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。　　尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。　　“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。中原城市租金指数走势图图片来源：中原地产　　香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。　　仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上升。　　近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。　　而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。　　另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。　　“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。　　此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。　　减息或让香港楼价“止跌回升”　　对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。　　“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。　　在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。　　这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件。　　摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。图片来源：图虫创意　　不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。　　美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。　　成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时刻。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"法国空乘电影高清视频播放下载",　　财联社9月10日讯（编辑胡家荣）随着中报业绩的陆续落地，通过统计多家港股上市公司的中期业绩得出互联网电商、消费服务等板块的景气度较高，而电信、水电等公用事业盈利稳定，作为分红标的仍值得继续关注。　　根据中金的统计，2024年上半年，海外中资股（中国--**--　　财联社9月10日讯（编辑胡家荣）随着中报业绩的陆续落地，通过统计多家港股上市公司的中期业绩得出互联网电商、消费服务等板块的景气度较高，而电信、水电等公用事业盈利稳定，作为分红标的仍值得继续关注。　　根据中金的统计，2024年上半年，海外中资股（中国香港和美国上市的公司）的整体盈利同比增长了2.3%，这一增速比2023年的0.2%有所提升。以港币计算，上半年的盈利增长同样为2.3%，其中金融行业盈利下降了1.1%（2023年下降了2.7%），非金融行业则实现了6.3%的增长（2023年为3.9%）。　　金属采矿、出口链是亮点，电商互联网维持高增长，地产、银行加速下滑。　　具体来看，金属采矿和出口相关行业表现突出，电商和互联网行业保持了高速增长，而房地产和银行业则出现了加速下滑的趋势。原材料行业盈利增长了24.0%（2023年为下降27.1%），金属采矿板块受益于价格上涨而业绩提升。能源行业盈利小幅下降了1.0%（2023年下降了15.0%），主要是由于煤价下跌的影响，但油气行业盈利增长了6.0%，相比2023年的下降12.4%有所改善。中游制造业表现较弱，上游资源品价格上涨挤压了利润空间，资本品行业盈利下降了8.9%（2023年下降了7.3%）。下游消费行业显示出一定的韧性，必需消费品行业增长了1%（2023年下降了3.9%），可选消费品行业增长了49.4%（2023年增长了67.3%），出口相关的耐用消费品和电商板块提供了支撑。TMT（科技、媒体和电信）行业整体表现强劲，除了半导体行业下滑了33.7%（2023年下滑了41.2%）之外，软件服务行业大幅减亏，电信和科技硬件行业分别增长了2%和20%，均优于2023年的表现。医疗保健和公用事业行业由于高基数效应，增速有所回落，医疗保健行业盈利下降了2.8%（2023年增长了37.2%），公用事业行业增长了0.7%（2023年增长了42%）。金融和房地产行业盈利下滑，拖累了整体业绩。房地产行业盈利加速下滑了52.1%（2023年下滑了15.2%），金融行业盈利下降了1.1%，保险行业盈利明显修复，但银行盈利由于息差收窄而加速下滑（下降了4.5%，2023年下降了2.9%），多元金融行业业绩也处于底部。　　尽管如此，港股仍明显好于A股的-3%，尤其是非金融板块，同比增长6.3%，对比A股非金融下滑5.5%。究其原因，主要是由于港股盈利结构更有优势：　　行业结构上，港股新经济占比高，中游制造业占比低。上半年盈利同比双位数增长的电商、互联网板块在港股中权重较大，市值占比接近20%，而这类企业A股中较少；盈利承压的中游制造业公司多数集中在A股，如工业板块市值占比超过18%，大幅高于港股的7%，其中上半年盈利同比下滑53%的电力设备及新能源板块在A股中市值占比5%，港股中仅占0.5%。　　集中度上，头部公司贡献效应更明显。海外中资股市值前10大公司上半年净利润占整体的44%，前20家公司占60%，而A股前10大公司净利润占比仅33%，前20家占45%。因此头部公司业绩影响更大，腾讯、美团、等上半年业绩亮眼，均为双位数增长。　　分板块更为明显，汽车板块，、小鹏汽车、比亚迪基本贡献全部增幅；交通运输中，东方航空大幅减亏和业绩超预期也拉动过半增幅；能源中，中海油同比增长19.8%，基本抵消煤炭下滑的拖累。　　增长前景：小幅下调2024全年增长至2%；建议关注电商互联网、消费服务、电信与公用事业等　　当前，市场共识预计海外中资股全年增长9.5%，隐含下半年同比增长近20%。板块方面，市场一致预期电商、保险、媒体娱乐等仍是盈利增长的主要贡献；消费者服务、房地产、保险、半导体等板块下半年或明显好于上半年。　　中金认为，市场一致预期可能过于乐观，或存在合成谬误。一方面，有效需求仍显不足，地产量价偏弱运行，物价持续承压，经济增长内生动能偏弱的形势仍有待根本性改善。　　另一方面，上半年出口企稳、好于市场预期为出口链企业盈利提供支撑，但近期运价持续回落，下半年出口环比可能转弱。当前增长承压问题的根源仍是信用收缩，尤其是财政力度今年2月尤其是二季度以来再度放缓，无法有效对冲私人部门持续“去杠杆”，解决的方法包括降低融资成本、财政加杠杆两个路径。　　7月财政赤字同比加速，9月美联储降息也将为国内政策提供宽松窗口，但年内可能重在落实已有政策，财政部近期也强调“坚决防止超财力出台政策、新上项目”，因此期待“强刺激”并不现实，基本面看下半年盈利高速增长缺乏基础。　　基准情形下，结合上半年实际增长情况，中金将2024年盈利增速预测从3-4%下调至2%，低于当前10%的一致预期。不过，由于新经济板块占比较高、制造业占比低，港股业绩仍将好于A股。板块层面，建议关注电商互联网、消费服务等景气度较高的领域，这些板块年初至今盈利上修，2024年ROE预期高于过去5年均值，PB水平低于过去5年均值，有望成为业绩整体温和增长态势中的亮点；此外，电信、水电等公用事业板块业绩稳健，作为分红标的也值得关注。　　市场角度，结合盈利与美联储降息影响，中金认为港股弹性大于A股。短期受益于降息的成长板块可能有更高弹性，如半导体、汽车（含新能源）、媒体娱乐、软件、生物科技等。但中期维度，区间震荡的结构性行情依然是主线，当前10年美债利率降至3.8%已将降息预期计入的较为充分，若风险溢价回到去年中，对应约19000；若盈利在此基础上增长10%，对应恒生指数点位可能在21000左右。　　配置方向取决于基本面前景，分红+科技成长是主线：整体回报下行，对应稳定回报的高分红和高回购，即充裕现金流的“现金牛”，从周期分红到银行分红，再到防御低波分红；局部加杠杆，如具有自身行业景气度（互联网、游戏、教培）或者政策支持的科技成长（科技硬件与半导体）。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：蹇文霍

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