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"奶头被几个流浪汉吃肿了",　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。　　据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。　　楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。　　对于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。　　楼市呈现“量升价跌”趋势　　回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋势。　　据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。　　但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。　　就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。　　十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。图片来源：图虫创意　　“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。　　另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。　　据香港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。　　内地买家较高峰期大幅减少近七成　　此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。　　据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。　　不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。内地买家登记数量走势图图片来源：中原地产　　但值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。　　比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。　　据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVOLAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。　　“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。　　“专才”计划带动租金上升　　在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。　　在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。　　尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。　　“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。中原城市租金指数走势图图片来源：中原地产　　香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。　　仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上升。　　近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。　　而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。　　另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。　　“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。　　此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。　　减息或让香港楼价“止跌回升”　　对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。　　“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。　　在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。　　这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件。　　摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。图片来源：图虫创意　　不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。　　美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。　　成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时刻。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"奶头被几个流浪汉吃肿了",　　施罗斯伯格表示，现在的“萨姆规则”指标为0.57，仍高于历史上与经济衰退相关的阈值。　　周一美股从上周的抛售中迎来喘息。随着美联储进入缄默期，市场预计本周多项经济数据的公布有望让下周会议结果明朗化。一些观察人士分析，美联储货币政策和经济不确定性依然--**--　　施罗斯伯格表示，现在的“萨姆规则”指标为0.57，仍高于历史上与经济衰退相关的阈值。　　周一美股从上周的抛售中迎来喘息。随着美联储进入缄默期，市场预计本周多项经济数据的公布有望让下周会议结果明朗化。一些观察人士分析，美联储货币政策和经济不确定性依然是短期内美股市场动荡的主要因素。　　“坏消息是坏消息”？　　随着降息临近，市场预期已经从推动宽松时“坏消息是好消息”转变成经济面临考验的“坏消息是坏消息”。　　本月以来，中长期美债收益率大幅走低，其中与利率预期关联密切的2年期美债创2022年9月以来新低，基准10年期美债跌至3.71%，刷新2023年6月以来低位。就业数据重新加剧了投资者对美国经济放缓的担忧和激进降息预期。　　美国劳工部上周公布的职位空缺和劳动力流动调查（JOLTS）显示，衡量劳动力需求的职位空缺降至767.3万个，为2021年1月以来的最低水平。在至关重要的非农报告中，8月新增就业岗位也不及预期，结合前期数据连续下修，表明劳动力市场正在失去动力。　　资产管理公司BKassetmanagement宏观策略师施罗斯伯格（BorisSchlossberg）在接受第一财经采访时表示，虽然就业市场没有外界担忧那样崩溃，但仍明显疲软。在过去三个月里，非农新增工作岗位均值为11.6万个，与上半年的20.7万个平均速度相比大幅放缓。现在的“萨姆规则”指标为0.57，仍高于历史上与经济衰退相关的阈值。因此，投资者对美国经济硬着陆担忧重燃是可以理解的。　　上周美股走势与8月初非农恐慌如出一辙，芝加哥期权交易所波动率指数（VIX）飙升近50%，重新回到了长期均值20上方。除了周期板块受制于经济逆风以外，风险偏好降温也让估值较高的科技板块承压，纳指周跌超5%，以英伟达为代表的人工智能行业遭到巨大抛售压力。　　根据亚特兰大联储周二更新的经济预测，预计三季度美国国内市场总值（GDP）年化季率为2.5%，较二季度3.0%的增速有所放缓。　　布莱克利金融集团（BleakleyFinancialGroup）首席投资官布克瓦尔（PeterBoockvar）在报告中表示，美国经济正在降温，制造业仍处于衰退之中，几乎没有迹象表明情况会很快改变，但需要看降息在多大程度上会有助于带来更多的经济活动。他写道：“至于股市，我们会看到更多证据表明，坏经济消息对股市不利，反之亦然。”　　降息能否改变市场困境　　在施罗斯伯格看来，市场关心的是经济前景的确定性。“从宏观层面看，软着陆与否取决于美联储后续的行动，虽然现在不能说衰退迫在眉睫，但政策失误的风险不可忽视。”他进一步分析道，“另一方面，从市场定价看，降息25个基点基本被充分消化，因此常规降息落地的利好可能成为资金落袋为安的催化剂，如果选择50个基点，那意味着经济情况的恶化，抛售将不可避免。因此无论美联储如何决定，推动市场更多的依然是经济前景的确定性。”　　上周新一轮抛售再次触动了投资者的神经，华尔街机构的最新判断也有所分歧。德意志银行认为，投资者不应过度担心经济放缓，恐慌可能是没有根据的。德意志银行宏观策略师艾伦（HenryAllen）在报告中表示：“我们不应该过分担心事情有多糟糕。即使在这次抛售之前，我们就已经知道9月是一个季节性疲软的月份，股市在美国大选结束前往往举步维艰。”　　艾伦写道，同样值得注意的是，过去几个月，大多数全球央行只降息25个基点，这表明目前的全球经济状况似乎没有“普遍恐慌”，“欧洲央行等其他机构仅以25个基点采取行动，这一事实表明，他们目前并不认为这是一种需要迅速调整的情况。”　　美银首席投资策略师哈特内特（MichaelHartnett）相对谨慎，他倾向于硬着陆概率被低估，即使美联储首次降息时仅把利率下调25基点，之后仍会大幅降息。这位明星分析师建议投资者的操作是“卖出首次降息”，等待更好的入市时机。　　根据道琼斯市场数据，自20世纪90年代初以来，美联储已经经历了五轮降息周期。平均而言，标普500指数在首次降息三个月后上涨了2.5%。但这掩盖了2001年和2007年降息后出现衰退的激烈反应，在这两次降息一年后，该指数出现了两位数的跌幅。　　摩根士丹利股票策略师威尔逊（MichaelWilson）观察到，特别是2年期国债收益率与联邦基金利率之间的利差已达到约190个基点，与过去40年来达到的最宽水平相吻合。“这一定价表明，债券市场认为，美联储落后于曲线。”现在威尔逊担心股市也越来越怀疑这一点，降息25个基点是否足以应对疲软的就业数据。　　摩根士丹利认为，短期内波动性将继续上升，标准普尔500指数的公允价值市盈率为19倍，使该指数的对应范围在5000点至5400点之间。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"奶头被几个流浪汉吃肿了",
作者：针韵茜

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