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"伦理网站",　　来源：中国经营报　　本报记者陈晶晶北京报道　　面对历史债务问题，长安责任保险股份有限公司（以下简称“长安保险”）正在加紧变卖资产。　　公开信息显示，长安保险所持有的汇友财产相互保险社（以下简称“汇友相互”）约16.67%股权，将于2024年9月23日10点拍卖，起拍价7413.7万元，为评估价的七折。　　有知情人士向《中国经营报》记者透露，折价出售资产用来偿还旧债，是为解决长安保险信用保证保险业务的历史遗留问题。此前，因涉足“P2P”履约保证保险导致合同纠纷，长安保险目前共有4.19亿元及债务利息或相应价值的其他财产被法院强制执行。　　记者注意到，除了此次汇友相互股权被拍卖，长安保险旗下还有多项资产已询价评估，以“消化”风险。　　上述知情人士表示：今年以来长安保险的经营情况逐渐好转，已连续几个月实现盈利，其增资工作也已有进展。　　变卖价值资产　　作为我国首批3家相互保险社之一，汇友相互成立于2017年6月，专注于建筑业保险细分市场，主营业务有住建及工程领域的责任保险、信用保证保险；住建及工程领域的企业/家庭财产保险及工程保险；短期健康/意外伤害保险等。　　整体看，汇友相互仍处于发展阶段，保费规模并不大。根据年报，2017年—2023年，汇友相互保险业务收入分别为0.05亿元、0.35亿元、0.95亿元、1.57亿元、2.01亿元、1.4亿元、1.29亿元。净利润方面，2017年—2023年，分别为-0.31亿元、-0.22亿元、-0.06亿元、0.14亿元、0.22亿元、0.02亿元、0.11亿元。　　最新数据显示，今年上半年，汇友相互实现保险业务收入约0.77亿元；净利润678万元。二季度末，其核心偿付能力充足率为820.05%、综合偿付能力充足率为824.43%，认可资产约10.39亿元，认可负债为4.51亿元，实际资本为5.88亿元，最低资本为7133.22万元。　　作为股东之一，长安保险对汇友相互的出资额为1亿元，以2024年6月30日为评估基准日来看，长安保险所持有的汇友相互16.67%股权的评估价为约1.06亿元。　　据拍卖公告披露，长安保险持有的汇友相互16.67%股权已处于司法冻结状态，冻结期3年，自2023年5月24日起至2026年5月23日止。　　本次拍卖还采取了设有保留价的增价拍卖方式，保留价与起拍价一致。至少需要有一位竞买人报名并出价不低于起拍价，才能达成交易。拍卖活动还设置了延时出价机制，在拍卖结束前的最后5分钟内，若有竞买人出价，拍卖将自动延长5分钟。　　值得一提的是，除了最有价值的汇友相互，目前长安保险还有多项其他资产等待出售偿还债务。　　根据第三方信息平台企查查，长安保险所持有的芜湖芯厚云智股权投资合伙企业（有限合伙）3%、长安保险销售有限公司100%、上海保险交易所股份有限公司0.45%等股权，以及北京、天津、武汉等地部分房产陆续进行询价评估。　　此外，长安保险位于天津市津南区咸水沽镇光明南里2-2-501的不动产，也即将在2024年10月8日10时至2024年10月9日10时被拍卖。　　陷入保证保险业务纠纷　　记者采访和调查了解到，长安保险拍卖汇友相互股权还债，主要原因即是与杭州金投行网络小额贷款有限公司（以下简称“金投行小贷”）的信用保证保险业务合同纠纷。　　根据浙江省杭州市中级人民法院执行裁定书【（2024）浙01执968号】，因长安保险未履行法律文书确定的义务，权利人金投行小贷申请强制执行，浙江省杭州市中级人民法院于2024年6月3日依法立案执行，执行金额为约4.19亿元及债务利息。　　保证保险合同纠纷民事一审裁定书【（2019）苏0591民初12775号之三】、【（2023）浙01执1号】等多份判决书显示，长安保险与金投行小贷开展信用保证保险合作最早在2016年。彼时，双方就互联网投资理财服务业务合作事宜，签订了《业务合作协议》（以下简称《合作协议》）和三份补充协议。　　《合作协议》签订后，长安保险及长安保险苏州市中心支公司与金投行小贷开展合作，即由金投行小贷通过其金投行平台撮合借款，长安保险对借款承保履约保证保险。　　需要注意的是，在赔偿处理方式上，《合作协议》约定，金投行小贷有权根据出借人（即被保险人）在借款协议中的授权，向长安保险发出理赔申请，以启动理赔程序，包括但不限于向保险人申请索赔、签订相关索赔资料以及代收理赔款。同时，在“贷款履约保证保险”责任范围内，长安保险方面不得拒绝足额赔付借款人应偿还但未偿还的融资本金和利息。　　法院也认为，金投行小贷与出借人之间就保险理赔问题所形成的是委托关系，即在借款人（融资人）出现违约的情形下，出借人可委托金投行小贷向长安保险主张理赔。　　在合作期间，长安保险苏州市中心支公司承保的贷款履约保证保险发生了大量保险事故，根据《合作协议》约定，金投行小贷向长安保险及其苏州市中心支公司送达了保险理赔数据，但长安保险方面未按照《合作协议》约定启动保险理赔程序并及时赔付。据此，金投行小贷将长安保险方面诉至法庭，要求长安保险方面履行赔付义务。　　值得一提的是，根据法院判决书，双方在合作期间，还曾调整合作内容与协议。　　合同纠纷民事管辖上诉裁定书【（2020）浙01民辖终1号】披露，因监管政策调整，为满足合规要求，长安保险和金投行小贷于2018年3月9日签订了《担保机构责任保险业务合作协议》，对业务模式进行调整，改由担保机构对借款进行担保，长安保险承保担保机构责任保险。　　此后不久，由于金投行平台小额借款项目的逾期金额较大，双方于2018年11月13日签订了编号为jtx-ca-201811的《协议》，针对双方合作的全部金投行平台小额借款项目，就逾期项目的借款资金垫付、理赔事宜进行了约定。　　《协议》载明：“截止到2018年11月13日中午12点整，甲方推荐的借款项目在金投行平台余额还有八亿元以上”。　　对于此事诉讼多年原因以及更多相关违约细节等，金投行小贷相关负责人在接受记者采访时表示：“该事件目前已由人民法院受理，相关情况以公告为准。”　　另据长安保险2023年三季度偿付能力报告披露，关于与金投行小贷公司保证保险合同纠纷，浙江省杭州市中级人民法院对公司采取了保全措施：冻结了公司2000万元存款，查封了四处不动产，冻结公司持有的相关机构股权；以3.7亿元为限，还冻结了公司在招商资管睿创F0F57号单一资产管理计划资产管理合同项下的所有款项。　　仍在“消化”历史遗留问题　　实际上，作为最早一批在互联网进行布局的险企，长安保险曾一度迎来过高光时刻，后续却因互联网金融“P2P”违约事件而跌入低谷。　　公开资料显示，长安保险是以责任保险为特色的综合性财产保险公司。2016年起开展信用保证保险以后，净利润迅速下滑，2016年净利润为860万元，到了2017年，净利润由盈转亏，为-1.95亿元。　　自2018年起，互联网金融平台违约潮起，受此事件所累，长安保险信用保证保险出现大额赔付，不得不计提损失，2018年当年净利润出现巨额亏损，达-18.33亿元。　　长安保险在2018年年度报告中也详细披露称：“截至2018年12月31日，公司净资产-10.22亿元，核心偿付能力充足率、综合偿付能力充足率分别为-185.93%、-185.93%。这些事项或情况表明存在可能导致公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。”　　从2018年后，长安保险连续亏损。2019年—2022年，长安保险净利润分别为-0.58亿元、-1.31亿元、-1.13亿元、-4.68亿元。　　长安保险第一大股东国厚资产管理股份有限公司（以下简称“国厚资产”）公告披露称，2023年，长安保险归母净利润为-7.66亿元，发生重大亏损；净资产为-8.63亿元，已经资不抵债。　　2023年三季度偿付能力报告显示，自2023年一季度以来，长安保险风险综合评级评价为D级，主要原因是公司留存收益为负，核心资本不足，可资本化风险大等。　　“随着公司偿付能力充足率持续不足，公司业务已受到较大影响；同时，监管将对公司采取相应的监管措施，可能会造成2023年度保险业务进一步大幅下降，保费资金流入也将大幅下降。目前公司投资资产中可变现的流动性资产比例较低，公司2023年度整体流动性风险相比以往年度持续且大幅增加。”长安保险进一步称。　　其在偿付能力报告中还表示，公司正积极推进增资扩股工作，同时检视在风险管理工作中的不足，不断提升公司偿付能力、风险管理能力，为公司健康发展提供保障。　　“对于资本严重不足的保险公司来说，首先需要补充资本，特别是核心资本，主要途径应该是股东增资。”有业内人士对记者表示。　　今年1月底，长安保险发布公告称，根据公司实际情况，2023年四季度偿付能力信息于2024年2月中旬披露。但截至记者发稿前，该偿付能力报告尚未披露。　　值得一提的是，长安保险部分股权仍存在被质押及被冻结的情况。据长安保险披露，截至2023年三季度末，第一大股东国厚资产已经将持有的长安保险31.68%的股权全部质押；股东北京林氏房地产开发有限公司以及江苏省高科技产业投资股份有限公司分别所持有的3.76%长安保险股权亦被质押。　　此外，据悉，安徽国元金融控股集团有限责任公司（以下简称“国元金控”）被委以重任，成为牵头方，主导长安保险的风险处置工作。　　针对工作进展细节，国元金控相关负责人对记者表示：“因公司签署保密协议，不便向媒体透露。”海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"伦理网站",来源：中国经营报本报记者方超张家振上海报道营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年考”成绩单难言亮眼。克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期同比下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.--**--　　来源：中国经营报　　本报记者方超张家振上海报道　　营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年考”成绩单难言亮眼。　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期同比下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.9%。此外，多家上市物企净利润持续亏损。　　《中国经营报》记者注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企半年报“难产”。其中，佳源服务近日发布公告，宣布进一步延迟刊发2022年年度业绩、2023年中期业绩、2023年年度业绩、2024年中期业绩，并将另行公告刊发相应年度业绩及寄发报告的时间。　　在业绩压力持续增大的同时，如何进一步摆脱对地产母公司依赖、在细分赛道树立自身优势、加速开拓第三方市场等，成为上市物企亟待解决的问题。例如，万物云（02602.HK）管理层日前在2024年上半年业绩会上坦言，物企很难与开发商“一刀两断”。　　“物业管理行业正从增量与存量并重的‘蓝海市场’转向以存量为主、增量为辅的‘红海市场’，未来行业竞争肯定会更加激烈。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞争激烈，但预计到2025年，全国物业管理规模仍将超过300亿平方米，空间足够容纳众多企业参与。　　营收净利增幅下滑　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企实现营业总收入1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点。纵观整个行业，仅有碧桂园服务（06098.HK）和万物云两家上市物企营收规模突破了百亿元大关。　　尽管行业整体承压，但依然有多家物企营收跑赢了大市。以滨江服务（03316.HK）为例，财务数据显示，今年上半年营收达到16.50亿元，同比增长38.7%。这一增速也助力滨江服务成为2024年上半年上市物企营收增速冠军。　　此外，德商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收增速分别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的表现较为亮眼。　　几家欢喜几家愁。记者初步统计发现，与上述企业相比，更多的上市物企今年上半年的营收增速仅为个位数，其中有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业为负值。　　引发外界关注的是，今年上半年，上市物企营收增速整体不理想的原因何在？　　“主要是因为上游房地产行业深度调整，导致增量市场增长放缓。”牛晓娟向记者分析称，上市物企营收增速放缓，还与物业市场竞争加剧、外拓难度进一步加大和并购市场冷淡有关。“此外，物企主动放弃了一些效益差的项目，多方面因素导致物企新增在管面积增速放缓，营收增速下滑。”　　此外，国内还有多家上市房企下属的物企虽未实现上市，但物业板块成绩单随着地产母公司半年报同步对外披露。　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其中的典型企业。龙湖集团相关负责人向记者介绍，2024年上半年，龙湖智创生活实现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增长，期内毛利率31.4%，在行业内处于较高水平。　　与营收状况相比，上市物企2024年上半年的盈利表现更难言乐观。　　克而瑞物管统计数据显示，2024年上半年，上市物企净利润总额91.9亿元，同比下降29.9%。“这反映出行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提大额减值准备，导致亏损。”　　牛晓娟也向记者分析称，今年上半年，上市物企盈利表现差，也与“关联方应收账款减值准备及前几年并购形成的商誉减值，进一步压缩了利润空间”直接相关。　　“上市物企包括社区增值在内的高毛利业务开展不及预期，导致利润受影响。同时，包括人力成本在内的各项成本上升，也直接影响物企的盈利能力。”牛晓娟直言。　　很难与开发商“一刀两断”　　在整体业绩表现不理想的同时，上市物企独立性也受到外界关注。　　例如，在摆脱对地产母公司的依赖方面，2024年上半年，万物云的开发商关联业务占比同比已下降至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达到53.52%。　　“万物云是‘万科养大的孩子’，双方水乳交融，是剪不断、理还乱的关系，我们既希望能保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的‘一刀两断’。”万物云董事长朱保全在近期召开的万物云中期业绩发布会上表示。　　“我国快速壮大的头部物企是过去20年房地产行业快速发展的伴生产物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝万缕的关联性。”研报分析认为，在房地产行业开始调整之际，物企受到关联方的影响，不仅体现在业绩方面，估值也受到持续的冲击。　　“行业离真正完全的市场竞争还有很远的距离，当前大部分物企隶属于房地产母公司，要完全市场化还是有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨掌法日前也表示。　　记者注意到，在努力摆脱对地产母公司业务依赖的同时，不少上市物企正加速开拓第三方市场。　　根据永升服务（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。今年上半年，新增市场开拓规模超3700万平方米，新拓年饱和营收同比提高48.1%，超过8亿元。　　记者还从世茂服务（00873.HK）方面获悉，今年上半年，世茂服务合约面积约3.3亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。其中，在管及合约面积来自独立第三方的占比分别为75.2%、77.2%。　　值得关注的是，梳理相关上市物企半年报可发现，目前依然有相当数量物企的在管及合约面积中，来自独立第三方的占比较低。在此情形下，上市物企业绩也受到地产母公司影响。　　“物企与开发商大多存在业务关系。由于开发商面临较大的资金压力，物企难以按时收回部分应收账款，这对现金流和财务状况带来了一定的影响。”牛晓娟表示，“当前，物企的确很难与开发商‘一刀两断’。但长期来看，来自第三方在管面积增长趋势不变，物企的独立性将进一步提升，地产开发商对于物企的影响也有望进一步降低。”　　跨界开拓新赛道新业务　　为了应对日益激烈的市场竞争，多家物企加速开拓“第二增长曲线”。　　“在住宅开发项目交付减少的背景下，商企服务的拓展空间更有想象力，我们会更进一步聚焦在大客户跟随、区域加密和服务产品延展上。同时，拓宽增值服务‘围栏’，用科技赋能实现管理提效。”在2024年中期业绩发布会上，龙湖集团管理层表示。　　龙湖集团相关负责人告诉记者，今年上半年，龙湖智创生活的服务半径不断拓宽，建立起了较高的门槛与壁垒，新增了东莞华为松山湖产业园、杭州飞天园区、北京蚂蚁创新科技总部和杭州网易总部等项目。　　与龙湖智创生活类似，永升服务也正谋求非住宅业态进一步突围。据永升服务方面介绍，今年上半年，公司聚焦医院、学校、企业等重点业态赛道，新拓展了苏州贡湖科创园、西宁青海大学附属医院等超过180个非住宅项目。截至今年6月底，公司非住宅物业实现收入约10亿元，占公司总收入的比重为40.8%。　　除拓展非住宅板块业务外，也有多家物企正跨界进入环保服务领域。　　8月26日，世茂新能·淮安RDF项目签约暨启动仪式在江苏省淮安市淮阴区举行。世茂服务方面表示，该项目由世茂服务和中证投融联合打造，通过创新升级一般固废的收集、运输、处理模式，可将一般固废生产成可替代煤的低碳燃料，以实现固废再利用。　　“对于世茂服务而言，RDF项目是一项既创新又跨界的尝试，是多元化业务发展的延伸，是‘城市大管家’战略实践落地的重要组成部分，更是我们向环保服务相关产业迈出的战略性一步。”世茂服务执行董事、总裁邵亮表示。　　受到市场关注的是，在当前物业市场中，不少物企开拓各类新赛道多时，但基础物业服务依然占据较高比例，“第二增长曲线”表现并不理想，原因何在？　　“新赛道有其专业壁垒，物企面临着竞争力不足，缺乏相应技术、经验和资源问题。”牛晓娟分析认为，整个大环境不利于新赛道的开辟，消费降级、投入萎缩等进一步打压了物企开拓创新的勇气。　　对于开拓多元化业务，牛晓娟建议，物企应该首先聚焦自身“能力圈”。“建议物企根据自身能力和战略规划，将企业核心资源、核心能力聚焦到核心业务上，追求聚焦深耕，同时要前瞻性地培养创新思维和跨界业务能力，以适应开展细分赛道业务开拓需要。”海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：白若雁

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