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"免费中国最大但人文艺术",　　今年上半年，房企销售额、利润仍在下降，但业绩下滑逐月趋缓；房地产行业是否已经探底还是开始复苏？　　就目前房企和券商的看法，当前的房地产市场，有危也有机。　　近期，伴随着半年度业绩的发布，包括华润置地、中国海外发展、绿城中国、龙湖集团等多家房企均有表态，有企业表示新房的供给量相对是不足的、市场的信心有待于恢复，也有规模企业表示，当前存在规模巨大的结构性机会。　　对于当前的房企中报表现，东莞证券总结称，行业正面临着销售结算量及毛利率双下滑，同时叠加资产减值计提影响，业绩出现有史以来最长时间的持续亏损。　　据华福证券表示，政策宽松下现房销售有所复苏。2023年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。　　百强房企销售额同比降四成　　上半年房企销售数据持续走低。　　据克而瑞的信息，上半年，百强房企累计全口径销售金额20116亿元，同比下降43%；累计权益销售金额14700亿元，同比下降40%。期内，百强房企累计操盘金额18518亿元，同比-40%；百强中央企、地方国企、非国央企销售金额分别同比-31.9%、-42.2%、-50.1%。　　头部房企的降幅更小。根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益销售金额为9357亿元，同比下降33.3%，权益销售面积为4907万平方米，同比下降35.6%，销售均价为19070元/平方米，同比增长3.6%。　　可喜的是，政策宽松下现房销售有所复苏。据华福证券，2023年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；另一方面，房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。截至2024年7月，全国商品房销售面积中，现房销售1.6亿平方米，期房销售3.8亿平方米，现房销售占比占全国商品房销售的比例超过30%。　　在研究报告中表示，上半年，受益于政策端积极发力刺激需求，房企业绩下滑逐月趋缓，但行业未改探底走势，多数房企仍面临较大的回款压力。上半年销售金额同比增速表现明显好于同业（累计同比降幅＜30%）的房企主要以国央企为主，包括、中海地产、华润置地、绿城中国、、保利置业、控股、香港置地、星河地产、深铁置业等。　　房企利润承压　　据天风证券统计的113家A股上市房企半年度报告数据，样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41个百分点。　　另据开源证券的统计，头部房企毛利率仅华润置地、中国海外发展、和龙湖集团超过20%，仅新城控股和毛利率同比实现增长，、、和保利发展毛利率降幅超5个百分点，大多数房企均仍受制于结转毛利率下滑的压力中。　　以“利润王”中国海外发展为例，今年上半年，公司实现毛利191.78亿元，同比下降4.85%；毛利率22.06%，上年同期为22.61%。据wind数据，2015年至今，中国海外发展有五年的中期毛利率超过30%，分别是2015年以及2017年至2020年，2016年和2021年的中期毛利率未达到30%但超出25%。　　上半年，华润置地实现毛利润约176.3亿元，综合毛利率为22.3%。其中，开发销售型业务毛利率为12.4%。　　对于毛利问题，中国海外发展副总裁郭光辉在中期业绩沟通会上表示，在市场持续调整的情况下，市场价格波动给房企的利润率带来很大困扰，都有不同程度下降。　　绿城中国执行总裁耿忠强也表示，上半年的毛利率和去年全年的水平基本相当，处于相对比较低的位置。就2024年全年来说，毛利率依然受收入结构及重难点库存去化的影响，毛利率仍面临着一定的压力，预计比去年要低一点，基本会处于底部。随着2022年及2023年获取的项目逐步交付，未来的毛利率会有所好转。　　对于利润下滑，天风证券表示，上半年，房地产行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22年前地价较高或同样仍有拖累。　　分析称，2021年后，房企投资共识转为量入为出，拿地聚焦核心板块，优质项目去化具备保证，盈利空间确定性较强，随着高毛利项目逐渐结转，板块毛利率水平有望从2025年开始逐渐回升到20%+。　　房地产市场信心有待恢复　　房地产的调整是否即将结束？未来的趋势如何？　　万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在不断增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，也为行业新发展阶段的到来提供土壤。　　在郁亮看来，从供给端看，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计在5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经很成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。　　金地集团则表示，房地产行业正面临整体规模增速放缓的发展态势，从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。　　龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，今年上半年政策层面持续在放松，那么“517”新政之后，6月市场去化有明显的提升，但是7月又有所回落。二手房市场整体表现略好于新房市场，规模同比微降，但是价格降幅比较大。目前，市场目前仍然处于一个量价调整的阶段，市场的信心也有待于恢复。　　中国海外发展董事会主席颜建国在公告中表示，上半年，市场的不确定性进一步增强。未来，国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战。　　“一二线城市仍存巨大结构性机会”　　未来该如何做？从各家房企的表态来看，一线城市、二线城市项目安全性成为共识。　　龙湖集团首席财务官赵轶表示，下半年市场依然会在波动中缓慢恢复，集团将结合市场情况灵活调整推盘节奏，坚持项目分类管理，聚焦存货去化，驱动现金流回款和利润的达成。　　颜建国表示，尽管房地产供求关系发生了重大变化，住宅市场整体进入存量市场，但一二线主流城市依然存在规模巨大的结构性机会。本集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会。　　绿城中国执行总裁耿忠强同时表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一线或者是强二线城市，这些城市的地货比偏高，一定程度上造成毛利率相对偏低。但是这些区域对项目的安全性及抗风险能力很高，在目前行业下行的背景下保障了公司的生存与发展。　　绿城中国行政总裁郭佳峰同时表示，今年的投资工作比起去年来难做很多，在城市选择上，虽然公司仍然看好能级高的一二线城市乃至核心区，但今年也有很多新的问题出现，比如说像上海、北京的市场分化得很厉害。　　瑞安房地产主席罗康瑞也表示：“中国房地产市场正在经历结构性调整，尚未出现明显复苏。因此，我们将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来集团业务的重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。”　　对于下半年，保利发展表示，将积极抓住政策机遇。党的二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"免费中国最大但人文艺术",　　美国8月非农就业数据再度不及预期，令已如惊弓之鸟的投资者瞬间重返“衰退交易”。　　今年以来，在全球多个主要央行货币政策前景变幻莫测、多国面临大选、地缘政治动荡持续的整体环境下，全球市场反复在“降息交易”和“经济衰退交易”之间来回横跳。8月初，在一系--**--　　美国8月非农就业数据再度不及预期，令已如惊弓之鸟的投资者瞬间重返“衰退交易”。　　今年以来，在全球多个主要央行货币政策前景变幻莫测、多国面临大选、地缘政治动荡持续的整体环境下，全球市场反复在“降息交易”和“经济衰退交易”之间来回横跳。8月初，在一系列经济数据爆冷后，市场出于担心美联储降息过晚、美国经济难以避免“硬着陆”风险萌发的“美国经济衰退交易”，叠加日本央行突然放“鹰”导致的日元升值、日元套利交易平仓，引发从美国到亚太，从股市到债市、汇市的全球市场巨震。　　在市场仅仅平静了一个多月后，历史再度重演。上周五公布的美国8月非农就业数据再度不及预期，令已如惊弓之鸟般的投资者瞬间重返“衰退交易”，标普500指数和纳斯达克指数分别录得2023年3月和2022年3月以来最差单周走势。芝加哥期权交易所波动率指数（VIX）上涨至22.38，上周飙升了约49%。大宗商品也全线下跌。　　9日亚太交易时段，日本225指数期货一度跌超5%，差点再次接过美股动荡的接力棒。此后跌幅收窄，截至下午第一财经记者发稿时，主要亚太股指中，日经225指数、东证指数、韩国KOSPI综合指数、澳大利亚股指S&P/ASX指数等跌幅均在1%上下。　　分析师警示，由于日元套利交易近期又一度重新抬头，接下来伴随日本央行继续加息、日元对美元持续升值的预期，该交易进一步平仓对全球市场的影响也不容小觑，8月动荡可能只是序曲。　　日元套利交易进一步平仓风险　　FedWatchAdvisors首席投资官兼创始人艾莫斯（BenEmons）表示，杠杆型对冲基金一段时间以来重新增加了日元期货的空头头寸，显示出新的套息交易已重新活跃起来。但与此同时，日元上周兑美元继续走强至接近年内最高位，可能令这些日元套利交易再次解除。他将套利交易描述为“华尔街最古老的交易”，不仅限于日元对美元，也反应在日元与加元，以及美元对新兴市场货币之间的套利交易。　　南非标准银行（StandardBank）十国集团（G10）策略负责人巴罗（SteveBarrow）在上周四的研报中写道：因为日本利率和日元的上升，过去几十年来，日本通过贸易和经常账户盈余投资海外的资金可能会继续“逆转”，套利交易的持续解除确实会对风险资产的乐观前景重新构成严重威胁。　　9日亚太市场再次险遭“黑色星期一”后，资管巨头BKAssetManagement外汇策略董事总经理莱恩（KathyLien）称，随着市场避险情绪增长，日元交易员将密切关注全球股市，预计日元套利交易的解除将继续，全球股市或将再次面临一段时期的激进抛售。　　投资机构AGFInvestments的货币策略师兼固收联席主管中村（TomNakamura）坦言，类似的一国货币走势对美股产生广泛影响的情况并不常见。尽管2022年英国主权债务危机对英镑、欧洲债市和全球市场也产生影响，但程度远没有像日元套利交易解除那么剧烈。不论如何，他称，日元套利交易的进一步解除仍是一个巨大的跨市场风险，投资者对日本央行未来一两年的行动感到担忧。况且，目前市场的波动性仍然很高，因而美国经济放缓担忧叠加日元套利交易解除的影响，甚至可能比8月初更甚。　　日央行货币政策与美联储同样关键　　基于日本央行政策对日元套利交易的潜在影响，巴罗表示，日本央行的货币政策前景已变得与美联储同样关键。而日本央行官员近期连续表态所暗示的，以及目前市场普遍的预期均是，日本央行将继续加息。值得一提的是，即便9日上午公布的日本第二季度经调后实际国内生产总值（GDP）年化季率被下修至2.9%，市场对日本央行年内再次加息的预期也丝毫没有动摇。　　东京农林中央金库研究所（NorinchukinResearchInstitute）首席经济学家南武志（TakeshiMinami）表示，修正后的数据基本上在误差范围内，不会改变日本经济上季度处于复苏的总体看法。因而，“今天的数据不会真正影响日本央行的政策立场。考虑到不稳定的金融市场，他们不太可能在本月加息，但他们已经明确表示，他们坚持继续加息的想法，所以我认为今年有可能再次加息。”　　日本央行前官员、日本研究通胀问题的顶级专家渡边努（TsutomuWatanabe）上周甚至表示：“日本央行加息的速度可能会快于市场目前预期，今年可能再采取两次加息行动。”渡边努曾是本届日本央行行长潜在候选人之一。这种坚定预期加上美联储9月首次降息在即，令美日利差持续收窄，日元对美元9日日下午延续上周涨势至142.99，逼近年内高位。　　东方汇理投资研究所主管迪芬德（MonicaDefend）表示，日本央行7月的意外加息以及其所表明的日本货币政策转变，完全改变了日元的格局，“我们目前认为日元对美元的公允价值是140”。中村也将140视为一个关键水平。他还补充称，在市场已经意识到日元持续升值导致套利交易进一步平仓风险的背景下，如果日元此后对美元逐渐进一步升值至130~135区间，对市场的冲击尚且可控。但如果这种升值在1~2个月内迅速达成，可能会再次给全球投资者带来麻烦。　　渡边努提示称，日本央行应努力更好地传达货币政策行为，以确保市场不会恐慌。巴罗则较为悲观，认为“8月日元飙升和股市大跌带来的混乱，可能只是未来更大市场变化的前兆。”资管巨头普信集团（TRowePriceGroup）的环球固收主管兼首席投资总监海森（ArifHusain）同样认为，8月5日的全球市场动荡尚未画上句号，日本央行收紧政策及其对全球资本流动的影响非同小可，可能在未来几年带来巨大影响，“虽然未必每次动荡都会导致重大冲击，但市场波动或将成为常态，未来几年的全球投资格局可能会更加艰难。”海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：图门振家

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