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"灭火宝贝美国电影2010",（本文作者薛洪言，星图金融研究院副院长）近几年经济下行和股市下跌，让不少优秀赛道遭遇周期性困境，甚至是戴维斯双杀，估值迅速回落至合理偏低水平，为投资者翻石头提供了良好窗口期。当前位置，很多赛道值得重点关注，本文我们谈一谈物业服务板块。2019-2021年，地产业迎来了回光返照式的大发展，物业公司也步入高速增长期，大量公司趁热赴港股上市。当前AH市场77家物业服务公司中，51家在2019年之后上市，绝大多数都在港股。在烈火烹油般的上市大潮中，伴随着业绩的高速增长，物业板块被包装为轻资产、高增长的优质赛道，得到投资者的热烈追捧。当然，后面的故事也清楚了，但凡那个时候买入的投资者，基本都亏到了脚脖子。以恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）为例，过去三年年均下跌42.7%，累计跌幅超过80%，从最高点计算的最大跌幅为86.77%。大跌之后，一片萧索，不少前期高不可攀的龙头估值已跌至10倍以内，正因如此，物业板块可以关注了。物业管理与房地产开发唇齿相依，随着房地产进入深度调整期，物业管理行业也告别了高速增长。与此同时，作为开发商的控股子公司，物业公司的财务独立性常常受到质疑，因担心物业公司通过关联交易向开发商反向输送利益，近几年，无论业绩好坏，物业公司估值均经历了大幅缩水。不过，从实际经营情况看，物业板块经历了大洗牌，市场份额向头部优质公司集中。从增长来源看，渠道方面，积极拓展第三方项目；物业类型方面，从社区物业向写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区甚至高铁、航空、医院、学校、公园等领域延伸；服务项目方面，不断延伸拓展增值服务，以住户增值服务为例，已拓展方向包括房屋租赁、房屋买卖、装修、维修等核心业务以及社区食堂、定制家宴、理发、居家养老、社区团购、宠物代养、电单车充电插座等附加业务。以中海物业为例，2023年新增在管面积8120万平方米，同比增长25.4%。渠道来源上，独立第三方占比70.6%，年末累计占比40.5%；项目类型上，非住宅项目占比52.2%，年末累计占比30.1%。2023年，公司实现营收130.51亿元，其中，增值服务占比26.4%，同比提升2.9个百分点。再以保利物业为例，2024年上半年末，合计在管面积7.57亿平方米。渠道来源上，独立第三方占比64.9%；项目类型上，非住宅项目占比60.5%。上半年，住宅社区营收贡献58.5%，同比下降0.4个百分点；非住宅物业占比41.5%，其中，商业及写字楼占比15.8%，公共及其他物业占比25.7%。可见，面对地产周期下行，优质物业龙头靠非住宅项目和增值服务，依旧保持着稳健增长。当前，国内房地产市场仍未触底，地产周期下行对物业公司的影响要区分两种情况，一种是作为控股股东的开发商已经爆雷，此时，物业公司自营物业拓展停滞，第三方物业拓展受限，且面临财务独立性质疑，发展陷入困境，应当规避；一种是控股股东经营良好，典型如央国企背景的物业公司，自营物业增速虽然放缓，第三方物业拓展提速，业绩依旧稳定。相比民营物业公司，央国企物业公司没有生存风险，只是周期问题。当前，优质物业公司面临的不确定性主要体现在两个方面：短期，要看地产周期何时触底，地产周期不触底，物业公司的稳健增长就是无本之木，估值很难触底回升；中长期，则是地产发展新模式带来的不确定性。结合当前规划，我国未来地产格局大概率为“满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求”。而当前格局则是几乎所有需求都由市场满足，所以，未来相当长一段时期里，保障房在增量市场供应中占比将逐步抬升，甚至成为主导性的存在。这种情况下，物业公司的市场化拓展空间，必然持续受到压制。此外，物业行业还有一个不确定性，就是在群体决策机制下，物业费提价机制并不顺畅，毛利率面临长期下行压力。物业属于人力密集型服务业，当前人力成本在营业成本中占比约为57%，人口老龄化背景下，人力成本越来越高，社区服务需求越来越多，物业公司运营成本的刚性提升是大趋势。但物业费提价很难，十几年未涨价的案例比比皆是，其结果就是持续压缩物业公司的毛利率。过去一段时期，物业公司通过新拓展物业的高定价来维持平均单价的稳定，未来，随着增量面积占比越来越低，且收费更低的非社区物业占比逐步提升，物业公司平均单价将从增长走向停滞再走向下降。可以讲，随着时间推移，物业费提价难或将成为困扰物业公司估值的核心因素。问题来了，对一个有较大概率陷入停滞的行业，你愿意给多少估值呢？在这个意义上，10倍左右的估值，可以说合理，但很难讲有多少安全边际。不过，据此得出物业行业不值得研究和投资，也是草率的。资本市场的一个普遍规律是，差行业中也有好公司，而且很多时候，差行业中的好公司长期表现远远优于指数。何况，物业管理行业并不算差行业，只是没有很多人想象般优秀罢了。规模驱动的粗放式发展，已经没有出路，这个模式下的尖子生，不再是优秀的投资标的；但在人口老龄化背景下，物业服务需求更加多元，优秀的龙头通过精细化管理、科技化运营，精耕细作，仍然大有可为。对投资者来说，找出这样的标的，坚定持有，仍能取得很好的长期收益。（本文仅代表作者个人观点）海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP文章关键词：

"灭火宝贝美国电影2010",新京报记者谢莲?编辑张磊校对张彦君当地时间6月20日，由于唯一的竞争对手、罗马尼亚总统约翰尼斯正式宣布退出北约秘书长竞选--**--　　新京报记者谢莲 编辑张磊校对张彦君　　当地时间6月20日，由于唯一的竞争对手、罗马尼亚总统约翰尼斯正式宣布退出北约秘书长竞选，现年57岁的荷兰首相马克·吕特基本锁定了新一届北约秘书长的职位。　　吕特出任荷兰首相14年，是该国历史上任期最长的首相。去年夏天，由于联合政府垮台，吕特宣布将退出政坛，随后他继续担任荷兰看守首相。今年5月底，荷兰新联合政府提名了他的继任者迪克·绍夫，这为吕特的卸任铺平了道路。　　不出意外的话，吕特将在未来几天内被正式确认为北约下一任秘书长，并于今年10月正式接任现任北约秘书长斯托尔滕贝格。但外界分析认为，吕特搬进布鲁塞尔的北约大楼后，基本上无法享受任何蜜月期。　　━━━━━　　曾遭多国反对　　吕特竞选北约秘书长之路并非一帆风顺。北约的所有决定都需要获得所有32个成员国的支持，任何一个国家都有一票否决权。也由此，任何人竞选北约秘书长一职，都需要得到北约32个国家的支持。　　据英国广播公司（BBC）报道，有着丰富从政经验的吕特虽然一开始就得到了英国、美国、法国、德国等北约核心国家的支持，但匈牙利、罗马尼亚、土耳其等多个成员国此前曾对吕特的竞选表示反对。　　对此，吕特做了许多工作。今年4月，吕特前往土耳其，和土耳其总统埃尔多安举行了会谈。随后，土耳其方面表示，虽然仍有保留意见，但其决定支持吕特的竞选。　▲资料图：荷兰首相马克·吕特。图/ICphoto　　匈牙利的反对更为棘手。吕特此前曾多次公开批评匈牙利总理欧尔班领导的政府，两位领导人在匈牙利的民主问题以及欧盟支出等问题上长期存在分歧。吕特甚至曾经说过，由于匈牙利的反LGBTQ立法，匈牙利“在欧盟已经没有立足之地了”。　　但为了获得匈牙利的支持，吕特在一些问题上作出了让步。据《卫报》报道，在近期的一次会议上，吕特向欧尔班承诺，将遵守欧尔班和斯托尔滕贝格达成的协议，不强制要求匈牙利向乌克兰提供军事支持。　　匈牙利一直被认为是北约和欧盟的“反骨”。在乌克兰问题上，欧尔班曾坚持反对乌克兰加入欧盟，也对北约对乌克兰的军事援助表示反对。不过，今年6月12日，欧尔班和斯托尔滕贝格达成协议，匈牙利承诺不会否决北约对乌克兰的援助，但也不会为任何援助提供资金或人员。　　6月18日，欧尔班在社交媒体上发文称，由于吕特承诺“全面支持”他和斯托尔滕贝格达成的协议，匈牙利将支持吕特竞选北约秘书长。　　“搞定”匈牙利后，吕特唯一的阻力只有罗马尼亚。据《卫报》报道，当地时间6月20日，罗马尼亚总统约翰尼斯在罗马尼亚最高国防委员会会议上宣布，将退出北约秘书长的竞选。他表示，他已于上周末将这一决定告知北约盟国。罗马尼亚最高国防委员会通报称，罗马尼亚将支持吕特。通报同时表示，罗马尼亚将向乌克兰提供一套“爱国者”防空系统。　　约翰尼斯退出后，吕特成为下一任北约秘书长再无阻碍。据《华盛顿邮报》报道，消息人士透露，北约预计将于下周正式确认吕特的当选。　　中国社科院欧洲所助理研究员徐若杰在接受新京报记者采访时表示，吕特能够当选北约下一任秘书长，首先是因为他在荷兰政坛有着长期的任职经历，这为他在欧盟内部积累了丰富的政治声望和人脉资源。但更重要的是，他的政治立场比较容易被欧盟国家和美国接受。　　徐若杰指出，“一方面，吕特高度重视欧洲战略自主，这与法国、德国政府的诉求基本一致，也与欧盟委员会主席冯德莱恩、欧洲理事会主席米歇尔等欧盟高层的立场基本一致。另一方面，与以往欧陆国家的政客强调欧洲一体化，对美国、英国主导下的跨大西洋战略合作持保留甚至疑虑态度不同，吕特对跨大西洋战略合作的态度较为积极，由此受到了北约‘指挥棒’美国的首肯和青睐。”　　在欧洲，许多人担心对北约持怀疑态度的美国前总统特朗普可能重返白宫，由此影响到北约和美国的关系。但吕特被认为是能够较好地处理和特朗普的关系的欧洲政客之一。据《卫报》报道，在2018年的北约峰会期间，时任美国总统的特朗普公开发难，谴责其他成员国国防开支太低，这对美国不公平。当时，正是吕特说服了特朗普，才拯救了这场峰会。　　另据法新社报道，今年稍早，吕特曾明确表示，欧洲应该“与舞池中的任何人”合作。他说，无论特朗普是否重新成为美国总统，欧洲对此都不应过度关心，这是美国自己的问题，欧洲需要的是做好与任何一任美国总统打交道的准备。　　━━━━━　　关键时刻“换帅”　　吕特锁定下一任北约秘书长之位，结束了北约在俄乌冲突持续的关键时期“换帅”引发的动荡。　　北约现任秘书长斯托尔滕贝格2014年10月开始出任这一职位，此后于2022年、2023年分别延期一年。到今年10月，斯托尔滕贝格的秘书长任期将满10年，这将让他成为北约历史上任期第二长的秘书长——任期最长的是来自荷兰的约瑟夫·伦斯，他于1971年至1984年出任北约秘书长，任期接近13年。　　北约秘书长负责主持会议，并协调32个成员国之间的磋商，以确保任何决定都需要所有成员国达成共识的北约能够正常运转。选择下一任秘书长并非易事。去年7月，美国总统拜登就曾和北约其他国家领导人举行磋商，但未能找到合适的人选。　　据美联社报道，拜登6月17日在白宫对到访的斯托尔滕贝格表示，他其实希望斯托尔滕贝格能继续出任北约秘书长一职。“我是认真的，你很棒。我希望你能再延长10年任期。”拜登说。但斯托尔滕贝格已明确表示，他将在今年10月1日正式离职。　　而对于斯托尔滕贝格的“接班人”吕特而言，他的北约任期注定不会轻松。徐若杰指出，吕特出任北约秘书长后，一个重要的挑战就是乌克兰问题。“他既要维持北约对乌克兰的高成本援助投入，对俄罗斯施加更大的地缘政治压力，又要防止俄乌冲突态势升级，从而导致北约与俄罗斯直接冲突。”　　吕特是乌克兰的坚定支持者。据统计，在吕特的领导下，荷兰政府向乌克兰提供了26.3亿欧元的军事支持，2024年还将提供20亿欧元。吕特还带头推动北约向乌克兰提供F-16战机，去年年底荷兰已向乌克兰交付了一批战机。　　资料图：当地时间2023年10月13日，乌克兰敖德萨，荷兰首相吕特会见乌克兰总统泽连斯基。图/ICphoto▲　　然而，政治新闻网欧洲版（Politico）报道指出，过去几个月来，俄罗斯加大了对乌克兰的打击力度，外界认为俄罗斯还可能在冬季进一步加强进攻，而北约的军事援助对于乌克兰非常关键。　　徐若杰表示，吕特的另一个棘手难题，是如何调和北约内部的欧美矛盾，以避免其再次影响北约的运转。“吕特当选的基础是美国和北约内部重要欧洲成员国的支持，未来主政势必要同时回应双方的利益诉求。”徐若杰称，在当前俄乌冲突的背景下，欧美保持了相对稳定的“战时团结”，但是随着国际形势的变化，能否平衡美国和北约欧洲成员国利益诉求，或将再次对北约的运转甚至生存形成巨大挑战。　　除此之外，如何处理对华关系也将是吕特的一大挑战。徐若杰表示，吕特首先要统一内部对华政策分歧，其次还要在避免与中国发生直接冲突的情况下，有效应对所谓中国崛起带来的“系统性挑战”。　　而在北约内部，吕特面临的挑战也不少。Politico指出，北约目前仍有大约三分之一的成员国没有达到国防支出占国内生产总值2%这一目标，吕特需要推动更多成员国增加国防支出。与此同时，北约内部的分歧在加剧，尤其是部分中东欧国家对吕特并不满意，未来可能会在具体事宜上给吕特施压。而随着欧洲极右翼势力的扩大，北约怀疑论者、疑欧主义者都在增加，这些无疑会给吕特未来的工作带来更多的挑战。

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作者：辉雪亮

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